89 نکته مهم در قرار داد مشارکت ساخت

شماره موضوع توضیحات
1 جهت جلوگیری از بروز اختلافات  لاینحل ازهر نوع توافق مستقیم با سازنده پرهیز نمایید  سازنده ها  قرارداد را به گونه ای تنظیم می نمایند که در صورت بروز مشکل به راحتی بتوانند از بار مسوولیت شانه خالی نموده و کمتر متضرر شوند
2 تعیین و ایجاد شرایط قرارداد ، فنی ونیاز به تخصص دارد واز توان مالکین خارج است
3 قبل از اقدام به هر گونه قرار داد  حتما  یک  کارشناس مشارکت در ساخت برای مذاکرات و عقد  قرارداد انتخاب و از او بهره گیری نمایید
4 به نمونه قرارداد های مشارکت  در ساخت (خام) اطمینان نکنید 
5 تمامي هزينه هاي محاسبات مهندسي ، نقشه كشي و هزينه هاي شهرداري مربوط به صدور پروانه ساختمان ، هزينه هاي تراكم بر عهده سازنده است 
6 در تعیین میزان خسارات نباید افراط و تفریط شود.
7 برخی سازنده ها شرایط لازم برای مشارکت را ندارند
8 در بحث داوری ، رای داور بر خلاف رای دادگاه  مبنی بر محکومیت،قابل اعمال ماده 2 قانون محکومیتهای مالی (حبس محکوم علیه با توجه به مفاد قانون مذکور) نخواهد بود.
9 قبل از انجام قرارداد اگر ملک شما دارای واحد تجاری واگذار شده (سرقفلی) است نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستاجر بصورت قانونی ویا توافقی اقدام کنید
10 با توجه به اینکه مشخصات چک وبابت آن در قرارداد ذکر میگردد این چک ها فاقد ضمانت اجرای کیفری است وصرفا اقدام حقوقی علیه صادر کننده آن امکان پذیر است
11 مبنای تعیین میزان قدرالسهم  برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… می باشد.
12 در انتخاب نقشه معماری  و طراحی داخلی و نما مشارکت داشته باشید
13 به جای فسخ  قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ  قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب  ویا گود برداری  تقریبا غیر ممکن است
14 توصیه شود به جای طمع در میزان مابه التفاوت قرارداد (بلاعوض ، Over) به یک قرارداد کاملا اصولی ودقیق فکر نموده وبا سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.
15 در اکثر قراردادها چکهای صادره توسط سازنده نمی تواند صرفا به عنوان تضمین قرار داد باشد  این چک ها جنبه حقوقی دارد
16 اساس مشارکت در ساخت،  مبتـنی بر تجربه، خوش نامی ، توانایی مالی و فنی، وفاداری به پیمان و قرارداد ، دانش وتخصص  سازنده است.
17 تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، گذر و … بسیار متفاوت ومتغیر است.
18 تعیین قدرالسهم شرکاء  بسته به نوع ساخت وسازنده متفاوت و متغیر است 
19 تصمیم به انجام مشارکت قدم اصلی است
20 زمانی اقدام به این کار نمایید که از انعطاف لازم برخوردار بوده و شریک بسیار منصف و قانونمندی یافته باشید
21 سازنده برای هر فعالیت واقدام مرتبط با قرارداد نیازمند به امضای مالک باشد
22 وجه پرداختی به مالک جهت تامین مسکن در مدت ساخت و ساز مشخص شود به عنوان یکی ازضمانت های اجرایی قرارداد لحاظ شود
23 از امضای قرار دادهایی که سازنده از جزییات پرهیز می نمایند خودداری نمایید
24 با سرزدن به پروژه هایی که شریک سازنده در حال ساخت  دارد سعی کنید از نحوه کار وی اطلاع کافی کسب کنید.  به تاسیسات ساختمان، فضاهای داخلی و نمای ساختمان خوب توجه کنید.
25 پروژه هایی  سازنده  که عمر بیشتری داشته  ، کاستی های خود را به روشنی نمایش می دهند. از آنها بازدید نمایید ودر فرصتی مناسب حتی از افراد ساکن در ساختمان های که قبلا توسط سازنده ساخته شده درصد رضایت آنها را از بنا  جویا شوید
26 بهتر است فردی دارای صلاحیت ، بعنوان نماینده مالک  انتخاب شود
27 پایبندی شریک سازنده به معیارهای اخلاقی و موازین حقوقی را مورد بررسی قرار دهید.
28 اگر فعالیت های سازنده محدود به منطقه ای خاص بوده اکنون منطقه فعالیتش را تغییر داده است دراین تغییر منطقه حتما دلیلی وجود دارد پس موشکافانه و با آگاهی کامل پیش بروید
29 کارنامه کاری شریک سازنده را کاملا بررسی نمایید. 
30 از شراکت با افرادی که تجربه در این حوزه ندارند و اولین تجربه کاریشان شما هستید اجتناب نمایید
31 هرگز اجازه دریافت وام و تسهیلات مسکن با مدارک ساختمان به شریک سازنده ندهید مگر با نظر وصلاحدید کارشناس مشاور مشارکت در ساخت وبا شرایط محکم ونافذ
32 از توانایی مالی شریک سازنده کاملا اطمینان حاصل نمایید.
33 نحوه برخورد افراد و تعریف آنها از ساختمان سازی می تواند بهترین راهنمای شما برای شناخت سازنده  باشد
34 از عقد قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت های سازنده (اشخاص حقوقی) حتی الامکان بپرهیزید.
35 هر تغییری در جدول زمان بتدی با توافق طرفین و بصورت کتبی انجام گردد
36 تحویل ملک به سازنده جهت تخریب طی صورتجلسه کتبی انجام گردد
37 تمام توافقات و اقدامات طرفین در حین قرارداد همراه با صورتجلسه کتبی وبا امضا طرفین باشد
38 مورد معامله باید بر اساس قانون معلوم و معین و غیر مبهم باشد
39 مهمترین قسمت یک قرارداد مشارکت، چگونگی ایجاد شرایط قرارداد می باشد
40 جرايم ساختماني ماده 100 (در صورت تخلف بدون هماهنگي و كسب موافقت مالک) برعهده سازنده میباشد
41 بلاعوض ملاک ارزیابی سازنده نیست
42 وکیل حقوقی شما نمی تواند کارشناس مشارکت در ساخت باشد
43 خارج شدن قرارداد از حالت تعادل به نفع هریک از طرفین ، قطعا قرارداد را به بن بست میرساند
44 اجازه ندهید افراد سود جو با اعداد وارقام بالا ونامعقول شما را وسوسه کنند زیرا باعث برهم زدن افکار شما ونها یتا عدم انجام قراردادی قابل اطمینان و آسایش فکری شما میشود.
45 هر درخواست ویا انتظاری دارید با مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در میان بگذارید
46 در ارتباط با ظرفیت ساخت  ملک خود (ضوابط شهرداری) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید
47 به هیچ عنوان با افراد فاقد صلاحیت مشورت نکنید
48 در ارتباط با مسائل فنی که تخصص ندارید اظهار نظر نکنید ، شاید به ضرر شما تمام شود
49 با فکرو دید مثبت وهدف انجام قرارداد وارد مذاکره شوید
50 غیر از جلسات تعیین شده توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در هیچ نشستی شرکت نکنید
51 بررسی هر پیشنهاد ، از طرف هر شخص را به، مشاور خود(کارشناس مشارکت در ساخت) واگذار کنید
52 قراردادهایی که دارای چند سازنده میباشد باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام  کل تعهدات همه سازنده ها باشد (قرارداد تضامنی)
53 بهتر است قرارداد با یک نفر سازنده منعقد گردد تا چند سازنده.
54 قراردادهایی که دارای چند مالک میباشد  جهت جلوگیری از تخظی یکی از مالکین و ضایع شدن حق دیگر مالکین نیز باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام  کل تعهدات همه مالکین باشد (قرارداد تضامنی)
55 میزان خوشنامی واعتبار یک سازنده  در بلاعوض موثراست ، هرچه سازنده دارای اعتبار بالاتری باشد آسایش خاطر مالکین در طول مدت قرارداد بیشتر است
56 بنگاه های سنتی املاک (یک مغازه با چند مشاور فروش واجاره) قابلیت لازم برای انجام قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند
57 میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک ، هزینه های ساخت وقدرالسهم مالکین  دارد
58 در پروژه های بزرگ برنامه زمان بندی بصورت تفصیلی و به روش های برنامه ریزی زمان  در قالب گانت چارت و یا CPM ضمیمه قرارداد گردد و نحوه برخورد لازم در صورت تاخیر در قرارداد درج شود 
59 در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه  تهیه و تنظیم جدول ماهانه  پیشرفت فیزیکی پروژه و ارایه به مالک وتائید او ضروری است
60 در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه  تهیه و تنظیم  دفتر گزارش روزانه کارگاه   و تایید مالک یا نماینده وی ضروری است
61 صراحت : قرارداد الزاماً نبايد حاوي کلمات حقوقي باشد. بهترين قراردادها، روشن، صريح و متمرکز بوده و حاوي شيوه نگارشي ساده هستند تا باعث ابهام نشوند.
62 دقيق تر بودن طرفین در آغاز کار از بروز بحث و جدل در مراحل بعدي جلوگيري خواهد کرد.
63 هرگز فرض نکنيد طرف مقابل شما به شرايط شما آگاهي کامل دارد. همواره خواسته هاي خود را مشخص کنيد. اگر پيش نويس قرارداد نداريد، سرفصل خواسته ها و شرايط خود را فهرست وار پيش از مذاکره يادداشت کنيد
64 دانش خود را از قوانين کامل کنيد
65 درصورتیکه رای داوری عاری از هرگونه اشتباه شکلی و ماهوی باشد برای هر دو طرف اختلاف ،لازم الاتباع بوده و اگر هر یک از طرفین از رای تمکین ننمایند با درخواست طرف دیگراز دادگاه صالح و با صدور اجرائیه بدون هیچ گونه رسیدگی ،تصمیم اتخاذ شده داور ، توسط دادگاه  به اجرا در می آید .
66 ضمانت های اجرایی قرارداد  بدون افراط و تفریط لحاظ شود
67 قرارداد را به دقت مطالعه کنيد: تمام قرارداد را پيش از امضا کردن به دقت و کامل مطالعه کنيد و هيچ چيز را نفهميده رها نکنيد.
68 عباراتي مثل: فکر کردم، نمي دانستم يا خيال مي کردم، عبارات محکمه پسندي نيستند خصوصاً اگر نکات مورد دعوي در متن توافقنامه واضح باشند.
69 مذاکره براي رسيدن به خواسته ها در يک قرارداد، يک مهارت حرفه اي است. نکاتي را که مايليد در قرارداد داراي انعطاف باشند پيش از مذاکره يادداشت کنيد و به مشاور خود بگوئید
70 توافق و تراضي طرفين براي ارجاع اختلاف به داوري موجب می شود كه دادگاه صلاحيت استماع دعواي موضوع داوري را نداشته باشد
71 مواد بازدارنده از تخطی در قرارداد در اجرا دقیقتر قرارداد بسیار موثر است
72 قرارداد مشارکت  بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی منعقد می شوند  که براساس اصل آزادی اراده بنا شده اند  و قرارداد هایی آزاد هستند و نمی توان در آن ها اسلوب خاصی را جستجو نمود
73 اگر چکی صادر می شود در نزد کارشناس مشارکت و گواهان تنظیم و امضا شود
74 از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود.
75 از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود.
76 حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند.
77 اسنادی که نزد صاحب آزانس  به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود.
78 اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
79 صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.
80 در قراردا د  قید شود که آیا در سند قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر
81 قرارداد نباید فاقد تعادل و متضمن منافع طرفين قرارداد باشد
82 شاید مشاوران املاک واسطه‌هاي خوبی باشند، ولی داور خوبی نباشند. داور باید دارای صلاحیت باشد
83 در قراردادهایی که سهم مالک وسازنده در1 واحد مشترک می گردد ، نحوه بهره برداری زمان و کیفیت فروش ویا حتی اجاره دادن ، با توجه به میزان قدر السهم آنان ،  صریحاً در قرارداد مشخص شود.
84 دیده شده بعضی از واسطه های مشارکت در ساخت نمونه سازه های دیگر سازند ه ها را به سازنده معرفی شده نسبت میدهند در این خصوص دقت کنید
85 زیاد بودن تعداد پروژه های در دست ساخت سازنده همیشه معرف توانائی سازنده نیست .زیرا به همان نسبت نیز میزان بدهی نیز افزوده میشود
86 ارزیابی سازنده بسیار حیاتی است
87 هرگز با بساز وبفروش وارد قرارداد مشارکت در ساخت نشوید
88 پیش فروش اگر مدیریت شود نه تنها خطری برای پروژه ندارد بلکه شاید به سرعت و کیفیت پروژه کمک نماید ، حق پیش فروش واحدها برای سازنده باید محدود  و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر ازمیزان سرمایه وارد شده در پروژه باشد  
89 در املاک کلنگی دارای واحد تجاری  اگر واحد تجاری بصورت ملکیت یا حتی سرقفلی به شخص ثالث واگذار گردیده است ، حضور او هم در قرارداد بعنوان مالک ( عین یا منفعت) الزامی است