پیش فروش در مشارکت در ساخت

پیش فروش در مشارکت در ساخت

 

پیش فروش به فروش واحد های در حال احداث بعد از صدور جواز ساخت تا آستانه تحویل یعنی پس از مرحله نازک کاری اطلاق می گردد

امروزه پیش فروش در املاک در حال احداث  بصورت یک امر عادی انجام می گردد در این میان املاکی که اقدام به مشارکت در ساخت  با سازنده می نمایند نیز از این امرمستثنی نیستند

اینکه این پیش فروش از منظر حقوقی چه جایگاهی دارد اینجا مورد بحث ما نیست

آیا سازنده حق پیش فروش دارد؟

آیا به سازنده این حق را بدهیم یا خیر ؟

آیا اسلوب یا روشی امن برای اینکار وجود دارد؟

اینها و ده ها سوال منطقی دیگر وجود دارد و مقوله پیش فروش  را به یکی از دغدغه های مالکین تبدیل نموده است .

همانطور که در بالا گفتیم پیش فروش چه بخواهیم وچه نخواهیم انجام می گردد اما چه بهتر به اراده  مالک باشد چه بسا  اگر روشمند وکنترل شده باشد و توانائی مالی سازنده در مرحله ارزیابی  اثبات شده باشد ، نه تنها تهدیدی برای پروژه نمی باشد بلکه می تواند در سرعت وکیفیت پروژه موثر باشد

و چنانچه  سازنده توانائی مالی ندارد پیش فروش کند یا نکند بازهم پروژه در خطر است.

پیش فروش انجام می گردد و حتی در خیلی از قرارداد ها دیده شده است بعضا سازنده ها حتی بدون اذن مالک و خارج از چهار چوب قرارداد اقدام به آن میکنند ، پس بهتر است در زمان عقد قرارداد تمهیدات لازم برای آن دیده شود

 

تمهیدات  لازم:

1- حداکثر مقدار و اندازه مجاز به پیش فروش

می بایست شفافا و بر اساس درصد ، متراژ ویا تعداد واحد مقادیر پیش فروش را  تعیین نمود

 

2- برنامه زمان بندی پیش فروش

به نسبت پیشرفت فیزیکی پروژه و سرمایه آورده شده توسط سازنده در پروژه باید برنامه ای برای پیش فروش تعریف نمود که همواره مقدار آن از آورده سازنده کمتر باشد یعنی سازنده در طول مدت پروژه از پروژه بستانکار باشد  و این با نظر کارشناس مشارکت در ساخت وحجم پروژه قابل محاسبه است

 

3- محل انجام قرارداد پیش فروش

برای جلو گیری از امکان سو استفاده و فروش  چند باره و خارج از چهار چوب واحد های در حال احداث ، باید توافق شود قرارداد پیش فروش فقط در یک آزانس و یابنگاه معاملات ملکی انجام شود تا ، آژانس مربوطه هم ، متعهد به انجام آن بر اساس قرارداد و همچنین صدور کد رهگیری از سامانه املاک  گردد. معمولا آژانس یا بنگاهی  که اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت می نمایند انجام اینکار را باید برعهده بگیرند

4- چگونگی برخورد با تخلف سازنده در توافقات پیش فروش می بایست تضمیناتی را بر این اساس در نظر گرفت تا بعنوان اهرم موثر ، سازنده را محدود نماید و از طرفی در صورت تخلف قابل انجام ودارای نتیجه باشد ، البته نتیجه نه به آن معنا که سازنده را زمین گیر کند بلکه به آن معنا که تخلف صورت نگیرد

5- شرط حضور مالک
شرط حضور مالک در قرارداد های پیش فروش شده توسط سازنده نیز میتواند بعنوان عامل بازدارنده خوبی برای جلوگیری از تخطی باشد

 

در نهایت توانائی مالی سازنده یکی از مولفه های اصلی ارزیابی سازنده است و سازنده نباید با اتکا به  پیش فروش اقدام به اینکار نماید

 

برای پیش فروش توسط مالک نیز باید مواردی را لحاظ نمود از جمله :مقدار مجاز ، رابطه حقوقی خریدار با سازنده

مالک اگر واحد هایی را پیش فروش و تعهداتی را تقبل نماید ، درصورت تخلف سازنده مجبور  به پرداخت خسارات  به خریداران می گردد