پهنه S – فعالیت

پهنه S – فعالیت

نحوه استفاده از اراضي و ساخت و ساز در “پهنه فعاليت” (S)

اين پهنه، قسمت­هايي از شهر است،که وجه غالب آن، کار و فعاليت بوده و سهم سکونت در آن بسيار محدود و تابع نظم عمومي اين پهنه و فضاهاي کار و فعاليت است. تعيين و تدقيق اين پهنه در محدوده شهر، براي متمايز كردن پهنه­هاي کار و فعاليت از ساير پهنه­ها، به ويژه سکونت است، تا ضمن ارتقاء كيفيت محيط شهري، رونق فعاليت در فضاهاي شهري ميسر ‌شود. اين پهنه در عرصه­هاي بسيار متراکم فعاليت با دسترسي‌هاي ضعيف و استقرارهاي خطي و پراكنده محدود شده و در مراکز جديد و پهنه­ هاي مستعد و رو ­به تـوسعه شهري، با دستـرسي‌هاي مناسب به معابر اصلي، خطوط و ايستگاه­هاي اصلي مترو، گسترش يافته است.

اين پهنه به تفکيک زمينه­هاي فعاليت، از زيرپهنه­هاي متمايز تجاري، خدماتي، اداري و صنعتي و يا اختلاطي از اين فعاليت­ها در مقياس عملکردي محلي، ناحيه‌اي، منطقه­اي، شهري و فراشهري تشکيل شده و عرصه اصلي استقرار و بارگذاري مناسب فعاليت، براي جلوگيري از تداخل نامناسب کاربري‌ها، ارتقاء کيفيت محيط شهري، و در جهت رونق فعاليت­هاي سازگار با محيط زندگي ساکنين شهر تهران است.  سكونت در پهنه فعاليت، با توجه به نظم عمومي فضاهاي كار و فعاليت، معطوف به تثبيت سكونت موجود در فضاهاي سنتي فعاليت (مانند بازار) و ساماندهي سكونت موجود در فضاهاي فعاليت به شيوه‌اي مناسب و توأمان، براي سرزنده‌ماندن شبانه روز فضاهاي فعاليت مدرن (مانند مراكز و پرديس‌هاي شهري) است.

عرصه­هاي فعاليت در شهر تهران، با استفاده از محدوده­هاي مستعد توسعه و تبديل کاربري­هاي، ناهم‌سنخ، نامناسب و ناسازگار با محيط شهري (مانند کاربري­هاي نظامي، انبارهاي متروکه، صنايع مزاحم و …) گسترش و توسعه يافته، و در عرصه­ هاي خاص، مانند بافت­هاي متراکم با دسترسي­هاي ضعيف و استقرارهاي خطي و پراکنده، محدود شده است.

پهنه کلان فعاليت (S)، شامل سه پهنه اصلي با کد يک رقمي (S1، S2 و S3)، هفت پهنه با کد دو رقمي شامل؛ بازار (تجاري، خدماتي و فرهنگي) (S11)، محورها و گستره­هاي تجاري، اداري و خدمات (S12)، گسترهها و مراکز تجاري، اداري و خدمات (S21)، گستره­ها و مراکز تجاري، اداري و خدمات (با غلبه فرهنگي) (S22)، صنعت (S31)، گستره و محور کارگاهي – توليدي (S32) و بالاخره خدمات صنعتي و فني (S33) است که با توجه به مقياس و نوع عملکرد و عوامل مختلف کالبدي از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، در 19 زيرپهنه با کد سه رقمي و به شرح جدول  طبقه­ بندي شده­اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضي در زيرپهنه‌هاي فعاليت، به‌قرار زير است:

1-3: ويژگي­هاي کالبدي و نحوه ساخت و ساز در پهنه فعاليت شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني در جدول شماره (2) اين سند ارائه شده و لازم­الاجرا است.

2-3: عقب­نشيني توده ساختمان و تورفتگي در طبقه همکف با آزادسازي فضا براي تردد، تجمع و مکث عابرين پياده در محورهاي فعاليت زيرپهنههاي (S1) و (S2به ميزان حداقل3 متر الزامي است. بديهي است فضاي حاصل از عقب نشيني توده ساختماني، تحت مالکيت صاحب ملك بوده، ولي مالك مكلف است موجبات استفاده عمومي از اين فضاها را فراهم سازد.

3-3: در برخي از زيرپهنه‌هاي فعاليت (S)، شامل S121، S122، S123، S211، S212 و S213، ايجاد پيلوت در جوار معبر اصلي ممنوع و حداکثر ارتفاع مفيد ساختمان در طبقه همکف و اول براي واحدهاي تجاري با نيم طبقه، حداكثر5/6 متر و در زيرزمين، هم‌كف و طبقه اول (بدون نيم طبقه) براي واحدهاي تجاري حداكثر 5/4 متر مجاز است. احداث نيم طبقه در واحدهاي تجاري در طبقات دوم به بالا ممنوع است.

4-3: عملکرد، يا کاربري تجاري در اين پهنه، شامل کليه واحدهاي تجاري (مغازه­ها و صنوف)، فروشگاه‌هاي بزرگ، پاساژها، دفاتر تجاري، شعب بانک‌ها، بنگاه­ها و شرکت­هائي است، که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره مي‌گردند.

تبصره : شهرداري تهران مكلف به تعيين عملكردهاي مجاز به استقرار، در كليه زيرپهنه‌هاي استفاده از اراضي، ظرف مدت دوسال است، تا پس از تصويب در مراجع ذيصلاح، مبناي استقرار فعاليت، در پهنه‌ها شود.

5-3: در تمامي زير پهنه‌هاي فعاليت، در صورتي كه مساحت ملك به حد نصاب اندازه قطعه پس از اصلاح نرسد، يا عرض‌گذر مجاور آن كمتر از حداقل‌هاي پيش‌بيني شده در جدول شماره (2) باشد، حداكثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، يك طبقه با تراکم متناظر، كاهش مي‌يابد. در صورتي كه ملكي، هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض‌گذر، كمتر از حداقل‌هاي تعيين شده در جدول باشد، حداكثر تعداد طبقات، 2 طبقه با تراکم متناظر، كاهش مي‌يابد، مشروط بر اين‌كه پس از كاهش طبقات، تعداد طبقات باقيمانده روي زمين به استثناي زيرپهنه­هاي صنعتي – کارگاهي (S3كمتر از 3 طبقه نباشد. در زيرپهنه S212، احداث بنا در چارچوب ضوابط زيرپهنه مذكور، منوط به ارائه طرح توجيهي مربوطه و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران است.

تبصره : در كليه زير پهنه‌هاي فعاليت، به استثناي زيرپهنه S124، در صورتيكه اندازه قطعه، پس از اصلاح كمتر از 300 متر مربع، احداث صرفاً يك طبقه براي فعاليت، با 100 درصد سطح اشغال، پس از رعايت اصلاحي و با تامين پاركينگ و رعايت حقوق قطعات همجوار با تاييد شهرداري منطقه، مجاز است. در هرحال عرض گذر نبايد از 6 متر كمتر باشد.

6-3: احداث بناهاي بلندمرتبه، در زيرپهنه S121، S125 و S211 ، با رعايت ضوابط مربوطه طبق جدول شماره (2) و حفظ سيما و منظر شهري، پس از تهيه و تصويب ضوابط طرح بلندمرتبه‌سازي در كميسيون ماده پنج شهر تهران و با ارائه گزارش توجيهي و نقشه‌هاي طرح اوليه و سه بعدي پروژه، پس از تائيد معاونت شهرسازي و معماري، بلامانع است.

تبصره : تا زمان تصويب ضوابط بلندمرتبه سازي ، احداث بناهاي بلند مرتبه (12طبقه و بيشتر) در سطح شهر تهران، به صورت موردي و صرفاً با تصويب کميسيون ماده پنج، مجاز است.

7-3: در كليه قطعات زيرپهنه S222 نقشه‌هاي طرح تفصيلي، تهيه طرح‌هاي موضعي ويژه و تأمين فضاي سبز و باز، در حداقل 50 درصد سطح زمين، الزامي است.

8-3: در زيرپهنههايS321  و S322، احداث فضاهاي مسکوني پشتيبان صنعت (مهمان‌پذير، پانسيون، استراحتگاه‌ مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسي مستقل و در حد نياز مجموعه‌هاي صنعتي، حداكثر در دو طبقه مجاز است.

تبصره : صدور پروانه­ با کاربري مسکوني در پهنه (S)، براي معدود پلاک­هايي که از قبل مسکوني با پروانه و يا پايان كار بوده‌اند، در حد تراكم موجود (حقوق مكتسبه) مجاز است.

9-3: نوع بهره برداري ، نحوه بارگذاري ، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهاي بلندمرتبه در زيرپهنه S125، براساس ضوابط مصوب بلندمرتبه‌سازي در کميسيون ماده پنج شهر تهران و با ارائه گزارش توجيهي مربوطه به پيشنهاد شهرداري منطقه و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران بلامانع خواهد بود. تا زمان تصويب ضوابط بلندمرتبه سازي ، احداث بناهاي بلند مرتبه (12طبقه و بيشتر) در سطح شهر تهران به صورت موردي و صرفاً با تصويب کميسيون ماده پنج مجاز است.

10-3: احداث بنا در قطعات تخصيص يافته به صنعت در پهنه S31 بر اساس طرح ويژه ، پس از اخذ موافقت هاي اصولي مربوطه از دستگاه هاي ذيربط (وزارت صنايع و سازمان حفاظت محيط زيست) و ضمن رعايت حداقل بيست درصد (20%) فضاي سبز و باز عمومي و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران مجاز است.

تبصره : در كليه زيرپهنه‌هاي S12 و S2 و S3، تخصيص 20 درصد از عرصه هر پلاك به فضاي سبز الزامي است.

11-3: ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زيرپهنه‌هاي S312، S322 و S332، حداكثر 10 متر و در زيرپهنه‌هاي S321 و S331، حداكثر 12 متر است.

12-3: براي ساخت و ساز در کليه پلاک­هايي که در زيرپهنه‌هاي S121، S125 و S211 و S212 قرار گرفته­اند، تدوين و تصويب دستورالعمل طراحي شهري، توسط معاونت شهرسازي و معماري الزامي است. همچنين تهيه «طرح توجيهي سه بعدي»، براي پلاك‌هايي با وسعت بيش از سه‌هزار مترمربع و فضاهاي پيراموني آن (حداقل در يك بلوك شهري)، با پيشنهاد اوليه شهرداري منطقه، و سپس تاييد و ابلاغ نهايي طرح توسط معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران، الزامي است.

13-3: در قطعات شمالي محورهاي شرقي – غربي که توده ساختماني آن‌ها در شمالِ قطعه شکل گرفته، حياط و فضاي باز مجاور معبر مي‌بايد از بدنه يا جداره نرم و شفاف و رؤيت‌پذير (ديوار كوتاه با ارتفاع بين 50 تا 80 سانتيمتر همراه با نرده، مشجر و …) برخوردار بوده و فاقد ديوار باشد.

14-3: در كليه زيرپهنه‌هاي فعاليت كه داراي طرح‌هاي موضعي است، تفكيك اراضي و املاك تا زمان تهيه و تصويب طرح ويژه مربوطه، ممنوع بوده و پس از آن نيز صرفاً در چارچوب ضوابط طرح موضعي مصوب است. همچنين تا زمان تهيه و تصويب طرح‌هاي مذكور، چنانچه مالك قطعه‌اي، تقاضاي پروانه مسكوني داشته باشد، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد کاربري براي امر مسکن به شرکت‌هاي تعاوني مسکن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي و آئين‌نامه اجرايي آن، در قطعات با مساحت کمتر از 300 مترمربع صرفاً با سطـح اشغال 50 درصد و تراكم ساختماني 100 درصد در 2 طبقه روي زيرزمين و حداکثر تا سقف 200 مترمربع زيربناي مفيد و در ساير اراضي صرفاً با سطح اشغال 40 درصد و تراكم ساختماني 120 درصد در 3 طبقه روي زيرزمين و حداکثر تا سقف 300 مترمربع زيربناي مفيد مجاز است.

15-3: در كليه زيرپهنه‌هاي فعاليت، استفاده از حداكثر تراكم ساختماني مجاز، منوط به تأمين كليه پاركينگ‌هاي مورد نياز است. صدور پروانه و گواهي پايان کار ساختمان نيز، منوط به تامين پاركينگ در داخل و يا خارج از ملك است.

16-3: شهرداري تهران در فرايند بازبيني طرح تفصيلي، ملزم به تعيين سهم و ساماندهي كم و كيف عملكردها و كاربري‌هاي خدماتي و اداري در زيرپهنه‌هاي S1 و S2، ظرف مدت يكسال است.

6