نحوه استفاده از اراضي و ساخت و ساز در “پهنه مختلط” (M)
پهنه مختلط، قسمتهايي از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهاي کار و فعاليت در بافتهاي مسکوني پديد آمده و در طرح جامع جديد شهر سامان يافته و استعداد استقرار فعاليتهاي چندمنظوره کار، فعاليت، سکونت و غيره را دارند.
پهنه مختلط علاوه بر برخي گسترهها، عمدتاً در حاشيه محورها شکل گرفته و ناشي از استقرار پراکنده عناصر خدماتي و تجاري (اعم از واحدها و دفاتر تجاري و اداري) در بافتهاي مسکوني است.
اين پهنه، از دو پهنه اصلي، مختلط فعاليت با مسکوني (M1) و مختلط فرهنگي و گردشگري با حداقل مسکوني (M2) تشکيل شده است. هر يک از پهنههاي اصلي نيز شامل پهنههاي مختلط تجاري، اداري، خدمات با مسکوني (M11)، مختلط صنايع خدماتي و کارگاهي با مسکوني (M12)، مختلط سكونت با فرهنگي – تفرجي (M21) و مختلط ويژه (M22) ميباشد، که جمعاً در 10 زيرپهنه با کد سه رقمي و به شرح جدول شماره سه طبقه‌بندي شدهاند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضي در زيرپهنههاي مختلط، به‌قرار زير است:
1-4: نحوه استفاده از اراضي و ساخت و ساز در زيرپهنههاي مختلط براساس جدول شماره (3) بوده و لازم‌الاجرا است.
2-4: در کليه قطعات مختلط اين پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زيرپهنه M111 استثنائاً همکف و اول)، به كاربري غير مسكوني، به ويژه کارکردهاي تجاري و خدماتي، (انتفاعي و غيرانتفاعي)، صدور پروانه با تاييد شهرداري منطقه به يكي از شيوه‌هاي زير، مجاز است.
- در طبقات بالاي همکف، مختلط مسکوني- اداري يا دفاتر تجاري و يا خدماتي، با رعايت مفاد بند 3-4.
- در طبقات بالاي همکف، تماماً اداري يا دفاتر تجاري و يا خدماتي.
- در طبقات همکف و بالاتر، تماماً مسکوني.
تبصره (1): ميزان ضريب سکونت، در هر زيرپهنه، با توجه به ويژگي هر منطقه و با رعايت حداقلهاي پيش‌بيني شده در جدول شماره (3) است، که در هنگام صدور پروانه، ملاک عمل خواهد بود.
تبصره (2): شهرداري تهران، مكلف است ظرف مدت يكسال پس از ابلاغ طرح تفصيلي، ضمن بررسي و براساس طرح جامع تهران، نسبت به تهيه دستورالعمل واحد پذيري سكونت و سامانه آن اقدام نمايد.
3-4: ايجاد واحدهاي مسکوني و دفاتر تجاري و اداري توامان در طبقات بالاي همکف يک ساختمان در اين پهنه، مشروط به ايجاد دسترسي مستقل از معبر براي قسمتهاي مسکوني و نيز عدم ارتباط طبقات و واحدهاي مسکوني با غيرمسکوني، مجاز خواهد بود.
4-4: عقبنشيني توده ساختمان و تورفتگي طبقه همکف با آزادسازي فضا براي تردد، مکث و تجمع عابرين پياده در محورهاي مختلط، به ميزان حداقل 3 متر الزامي است. بديهي است، فضاي حاصل از عقب نشيني توده ساختماني، تحت مالکيت صاحب ملك بوده ، ولي مالك مكلف است موجبات استفاده عمومي از اين فضاها را فراهم سازد.
تبصره : عقبنشيني توده ساختماني در محورهاي مختلط، صرفاً شامل قطعاتي از پهنه مختلط است که انجام آن با بررسيهاي امكان‌پذيري توجيه شده و مورد تاييد شهرداري منطقه است.
5-4: براي ساخت و ساز در کليه قطعات با وسعت بيش از سه هزار مترمربع در زيرپهنههاي M111، شهرداري ملزم به تهيه دستورالعمل طراحي شهري با رعايت ضوابط زيرپهنه مربوطه، و تصويب آن در مراجع ذيربط است. ساخت و ساز در قطعات مذكور، منوط به تهيه «طرح توجيهي سه بعدي» براي هر مورد، در حد يك يا چند بلوك شهري توسط مشاورين حقيقي و حقوقي ذيصلاح و بررسي و تاييد آن طبق دستورالعمل مصوب، در شهرداري منطقه است.
6-4: در زيرپهنههاي مختلط محوري، ايجاد پيلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفيد ساختمان در طبقات تجاري همکف و اول، حداكثر 5/4 متر و در صورت احداث با نيم طبقه حداكثر 5/6 متر است. ( باتخصيص حداكثر 3/2 متر براي نيم طبقه) احداث نيم طبقه در واحدهاي تجاري در طبقات بالاي اول ممنوع است.
7-4: در قطعات شمالي محورهاي شرقي – غربي که توده ساختماني آن‌ها در شمالِ قطعه شکل گرفته، حياط و فضاي باز مجاور معبر مي‌بايد از بدنه يا جداره نرم و شفاف و رؤيت‌پذير (ديوار كوتاه با ارتفاع بين 50 تا 80 سانتيمتر همراه با نرده، مشجر و ساير جداره‌هاي نرم واجد شرايط) برخوردار بوده و فاقد ديوار باشد.
8-4: افزايش ميزان ضريب سکونت (نسبت زيربناي مسکوني به کل زيربناي مسکوني و غيرمسکوني در هر زيرپهنه)، نسبت به حداقلهاي پيش‌بيني شده در جدول (3)، براساس دستورالعمل و با توجه به ويژگي‌هاي هر منطقه و تاييد شهرداري منطقه بلامانع است.
تبصره : احداث بناي مسكوني در كليه واحدهاي هر قطعه‌ي مختلط، با تاييد شهرداري منطقه، بلامانع است.
9-4: شهرداري تهران مكلف است در سال اول اجراي طرح تفصيلي نسبت به تحقق‌پذيري خدمات شهري و ساماندهي آن در زيرپهنههاي مربوطه با توجه به پيوست‌هاي (4) و (5) سند مصوب طرح جامع تهران، اقدام نمايد.
10-4: در تمامي زير پهنههاي مختلط، در صورتي كه مساحت ملك به حد نصاب اندازه قطعه نرسد يا عرض‌گذر مجاور آن كمتر از حداقلهاي پيش‌بيني شده در جدول شماره (3) باشد، حداكثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، يك طبقه با تراکم متناظر كاهش مي‌يابد. در صورتي كه ملكي هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض‌گذر، كمتر از حداقلهاي تعيين شده در جدول مذكور باشد، از تعداد طبقات مجاز ساختمان، 2 طبقه با تراکم متناظر كاهش مي‌يابد، اما به هرحال پس از كاهش طبقات، تعداد طبقات باقيمانده روي زمين نبايد از 3 طبقه کمتر باشد.
تبصره : در صورتي كه وسعت پلاكي در زيرپهنه M111، كمتر از 500 متر مربع و در زيرپهنه M112، كمتر از 300 مترمربع باشد، ضمن رعايت حداكثر سطح اشغال زيرپهنه مربوطه، حداكثر تعداد طبقات مجاز 4 طبقه خواهد بود و در پهنه M2نيز، در صورتي كه وسعت قطعه كمتر از 300 مترمربع باشد، حداكثر تراكم مجاز ساختماني 100 درصد با سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات دو طبقه، مجاز خواهد بود.
11-4: در زيرپهنه M111، احداث بناي بلندمرتبه (12 طبقه و بيشتر) در قطعات با وسعت حداقل 1000 مترمربع (در صورت درخواست مالک)، با تهيه طرح توجيهي (شامل گزارشات توجيهي شهرسازي، ترافيکي، معماري، طراحي 3 بعدي و حجمي، اقتصادي، زيست‌محيطي و در صورت لزوم ساير گزارشات) به همراه تعيين سطح اشغال، بارگذاري، تخصيص فضاي سبز و باز و تصويب در كميسيون ماده پنج شهر تهران، مجاز است. بديهي است که در اين‌گونه زمين‌ها حداکثر سطح اشغال از طبقه دوم به بالا، نبايد از 30 درصد تجاوز نمايد.
12-4: براي كليه قطعات تا 1000 مترمربع وسعت، در زيرپهنههاي M221 و M222، که داراي طرح ويژه است، تازمان تهيه و تصويب طرح‌هاي مذكور، اگر مالک قطعه‌اي، تقاضاي پروانه مسکوني، تجاري يا اداري داشته باشد، صدور پروانه با حداكثر تراکم 100 درصد، حداكثر سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات 2 طبقه روي پيلوت يا زيرزمين، مجاز است.
تبصره: شهرداري تهران مكلف است، با تجهبز منابع تخصصي و مشاركت دانشگاه‌ها و مشاورين حقيقي و حقوقي، موجبات تهيه طرح‌هاي ويژه را ظرف سال‌هاي برنامه پنج‌ساله اول شهرداري تهران، فراهم نمايد.
