تحقیق در یک قرارداد مشارکت در ساخت انجام شده

تحقیق در یک قرارداد مشارکت در ساخت انجام شده

 

ما در این تحقیق با محاسبات واقعی و منطقی می خواهیم نتیجه گیری کنیم که بطور واقعی چه اتفاقات مالی خواهد افتاد و با در نظر گرفتن اعداد و ارقام واقعی حق باکدام یک از طرفین است و عملیات ساخت و نوسازی واقعا به صرف طرفین می باشد .

 

مسئله :

ملکی به مساحت 330 متر جنوبی با بر 14.85 متر دارای 6 واحد ، واحد های غربی 90 متر و واحد های شرق 80 متر می باشد 2 واحد 90 متری و 1 واحد 80 پارکینگ ندارند

موقعیت شرق تهران  زمستان سال 91
سازنده (مهندس آرشیتیکت با سازه های بالا تر از عرف منطقه ، مطرح و خوشنام ) پیشنهاد کرده است  برای اسکان 6 واحد بطور قرض الحسنه به هر واحد 000 /000 / 50 تومان ( مجموعا 000 / 000 / 300 تومان ) بدهد تا همسایه ها بروند و برای خود منزلی اجاره کنند تا عملیات ساخت که مدت 20 ماه طول خواهد کشید و بعد از اتمام آن آپارتمان خود را تحویل گرفته و 50 میلیون تومان را به پیمانکار بازگردانند و در نهایت 1 واحد از  آپارتمان های نوساز 100 متری بعلاوه یکعدد پارکینگ و یک واحد انباری به مالکین تعلق می گیرد

 

مطلوبست :

1-  بهترین شرایط در حالت تعادل در این قرارداد چه خواهد بود؟

2- سود یا زیان مالکین و سازنده در این قرارداددر حالت تعادل تا چه اندازه خواهد بود؟

3- تجزیه تحلیل رد یا قبول این پیشنهاد از طرف مالکین واثبات آن

 

توجیه اقتصادی پروژه:

برای بررسی این پروژه  داده های موثر در آنرا را تعیین می نمائیم :

نرخ بهره بانکی=20%

قیمت آپارتمان نوساز در این موقعیت= 5 میلیون تومان

کشف قیمت ملک کلنگی = 8 میلیون تومان در هر متر ، حدودا معادل 2.500.000.000 تومان

هزینه ساخت  در حد عرف منطقه= 850 هزار تومان

مدت پروژه= 18 ماه

نرخ رهن واجاره =3% ماهیانه

حدود جواز صادره:

بنای مفید = 1000 متر شامل 10 واحد 100 متری

بنای غیر مفید = 1540 متر شامل  2 طبقه پارکینگ به تعداد 12 باب به همراه راه پله وآسانسور

بنای  شامل هزینه=220 * 6 طبقه = 1320 متر (پارکینگ نصف محاسبه شد)

 

در این ملک میزان قدرالسهم مالکین متفاوت است اما در حالت نسبی میتوان گفت واحد های 80 متری با پارکینگ با واحد های 90 متری بدون پارکینگ برابری میکنند پس واحد 80 متری بدون پارکینگ باید با واحد 90 متری پارکینگ دار توافق نمایند و مبلغی را به آن پرداخت کند تا همه مالکین به شرایط یکسان برسند.

 

پاسخ سوال اول :

شرایط این قرارداد در حالت تعادل با مشخصات فنی وعمومی و مشخصات نازک کاری (متریال لیست) در حد عرف منطقه توسط یک سازنده موجه:

60% + بلاعوض  مالکین و 40% سازنده

 

بلاعوض (بر اساس فرمول محاسبه  بلاعوض) در شرایط ساخت عرف منطقه :

1320 × 850.000 × 60% -312 × 8.000.000 × 40%

= 325.000.000

 

 

پاسخ سوال دوم :

آورده مالکین :

(قیمت ملک کلنگی – تومان)  2.500.000.000 – (مبلغ بلا عوض) 325.000.000

= 2.175.000.000

سود مالکین:

(قیمت ملک کلنگی – تومان)  2.500.000.000 – (سهم مالکین از آپارتمانهای حاصل- متر) 6×100 × قیمت (آپارتمان نوساز در این موقعیت – تومان) 5.000.000  + (بلاعوض) 325.000.000

= 825.000.000

در این حالت  600 متر آپارتمان با قیمت 5.000.000 + (بلاعوض) 325.000.000 به مالکین میرسد

آورده سازنده:

(هزینه ساخت در حد عرف – تومان)850.000×(بنای شامل هزینه)1320+(بلاعوض) 325.000.000

= 1.450.000.000

سود سازنده:

(هزینه ساخت در حد عرف منطقه- تومان) 850.000×(بنای شامل هزینه) 1320 – (سهم سازنده از آپارتمانهای حاصل- متر) 4×100 × قیمت (آپارتمان نوساز در این موقعیت – تومان) 5.000.000  – (بلاعوض) 325.000.000

=553.000.000

میزان در صد سود سازنده : 38%

میزان در صد سود  مالک : 38%

 

پاسخ سوال سوم :

با بررسی لیست مشخصات فنی ومصالح  این سازنده اینطورنتیجه گیری شد که ساخت این سازنده بالاتر از عرف منطقه و حدود 1 میلیون تومان برآورد میگردد

در این حالت هرچند مالکین بلاعوض کمتری در یافت می نمایند اما قطعا آپارتمان های حاصل نیز با در نظر گرفتن کیفیت ساخت وخوشنامی سازنده به قیمت بالاتری نسبت به منطقه فروخته میشود(5.500.000)

سازنده باید یا 200 میلیون تومان بصورت بلاعوض و یا با توجه به نرخ رهن و اجاره در مدت ساخت و مابالتفاوت آن با مبلغی که در اختیار مالکین بابت هزینه اسکان قرارداده باید 44 میلیون بلاعوض + 300 میلیون قرض الحسنه اسکان پرداخت کند زیرا:

بلاعوض:

1320 × 1.000.000 × 60% -312 × 8.000.000 × 40% = 206.400.000

هزینه اسکان :

300.000.000 × (نرخ رهن واجاره)3% ×  (مدت پروژه – ماه)18= 162.000.000

مابه التفاوت که باید بلاعوض شود :

(بلاعوض که باید پرداخت شود)206.400.000- (هزینه اسکان که پرداخت شده)162.000.000=44.400.000

 

محاسبه میزان سود وزیان طرفین در این حالت :

آورده مالکین :

(قیمت ملک کلنگی – تومان)  2.500.000.000 -(هزینه اسکان که توسط سازنده پرداخت شده)162.000.0000

2.338.000.000

سود مالکین:

(قیمت ملک کلنگی – تومان)  2.500.000.000 – (سهم مالکین از آپارتمانهای حاصل- متر) 6×100 × قیمت (آپارتمان نوساز در این موقعیت – تومان) 5.500.000 +(هزینه اسکان که توسط سازنده پرداخت شده)162.000.000

= 962.000.000

در این حالت  600 متر آپارتمان با قیمت 5.500.000 +162.000.000(هزینه اسکان که توسط سازنده پرداخت شده) به مالکین میرسد

آورده سازنده:

(هزینه ساخت بالاتراز عرف-تومان)1000.000×(بنای شامل هزینه)1320+162.000.000(هزینه اسکان )

= 1.482.000.000

سود سازنده:

(هزینه ساخت بالاتر از عرف منطقه- تومان) 1000.000×(بنای شامل هزینه) 1320 – (سهم سازنده از آپارتمانهای حاصل- متر) 4×100 × قیمت (آپارتمان نوساز در این موقعیت – تومان) 5.500.000 -162.000.000(هزینه اسکان =718.000.000

میزان در صد سود سازنده : 48%

میزان در صد سود  مالک : 41% (تفاوت درصد بابت  همان 44 میلیون ذکر شده )

 

این قرارداد نهایتا با یک سازنده مهندس با ساختی در حد عرف منطقه ، 300 میلیون بلاعوض و600 متر  آپارتمان برای مالکین منعقد گردید.